盛夏尾聲，開發(fā)商也在加緊“搶好地”。
近期，一線城市多宗高價(jià)地密集出讓，吸引頭部房企紛紛爭(zhēng)搶，有企業(yè)一周內(nèi)在北京連拿兩地，斥資超百億；也有頭部房企“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”，以聯(lián)合體方式在上海奪地，最終成交價(jià)格高達(dá)161億。
值得注意的是，在當(dāng)前土拍市場(chǎng)中，地塊調(diào)規(guī)后出讓的案例越來越多，今年四大一線城市均有調(diào)規(guī)地塊入市，涉及“商改住”等多種情況，此舉正成為多地盤活存量、優(yōu)化資源配置的重要方式。
“吸金”的一線城市土拍
今年以來，房企投資拿地的力度還未徹底恢復(fù)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1～7月，100家房企拿地總額4189億元，同比下降27.6%；百強(qiáng)房企的拿地金額，較上年縮水近三成。從新增貨值看，前7月百強(qiáng)房企全口徑新增貨值同比下降25.9%。
房企拿地力度還在收縮，但一線城市正成為“特殊之地”。日前，從北京、上海，到廣州、深圳，均有房企高溢價(jià)拿下高價(jià)地塊，以一線城市為代表的核心城市，成為當(dāng)前土拍中最“吸金”的地方。
最受市場(chǎng)關(guān)注的，莫過于近日中海新城在北京的拿地動(dòng)作。
8月4日，北京迎來今年最受關(guān)注的一宗宅地出讓——朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項(xiàng)目0409-10地塊。經(jīng)過百輪競(jìng)價(jià)，中海新城以83.99億元總價(jià)摘地，成交樓面價(jià)8.14萬元/平方米，溢價(jià)率19.13%。
這一成交價(jià)格，刷新了2026年北京涉宅用地的成交總價(jià)紀(jì)錄。
而就在數(shù)日前，中海新城還在北京朝陽酒仙橋拿下一宗地，總價(jià)46.81億元、樓面價(jià)8.11萬元/平方米、溢價(jià)達(dá)到25.84%。短短一周時(shí)間，中海新城在北京核心區(qū)拿地金額達(dá)130億元。
能讓中海高溢價(jià)拿地，上述地塊有自身的“含金量”。以朝陽區(qū)廣渠路地塊為例，該地塊是東三環(huán)核心區(qū)域少有的住宅供應(yīng)，周邊被珠江帝景、廣渠金茂府等高端社區(qū)環(huán)繞，區(qū)域內(nèi)新增住宅稀缺。
其他城市的熱點(diǎn)地塊也是類似邏輯——核心區(qū)位、稀缺資源換來房企的重金投入。
以上海為例，7月28日，上海市楊浦濱江組團(tuán)地塊成功出讓，保利和華潤(rùn)聯(lián)合體以161.2億元的價(jià)格競(jìng)得，樓面價(jià)102023元/平方米，溢價(jià)率35.83%，成交總價(jià)刷新了楊浦濱江板塊的成交紀(jì)錄。
此外，7月28日，廣州市荔灣區(qū)花地大道一地塊出讓，最終綠城以16.86億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到41%。該地塊位于荔灣區(qū)中部、花地灣片區(qū)核心，緊鄰地鐵1號(hào)線坑口站，可直達(dá)珠江新城等商圈。
中指研究院表示，今年7月，土地市場(chǎng)延續(xù)“總量縮減、核心地塊點(diǎn)狀高熱”的特點(diǎn)，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地頻現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)。央國(guó)企仍為拿地主力，頭部企業(yè)拿地銷售比較高，投資拿地力度較大。
華泰證券在研報(bào)中也表示，土地成交正持續(xù)向重點(diǎn)城市集中。北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、蘇州、合肥、西安、武漢等新興產(chǎn)業(yè)十大城市，涉宅用地成交建面及金額在全國(guó)的占比持續(xù)提升。其中，一線城市的核心區(qū)域，更是資源集中的“高地”。
這些價(jià)格較高，但未來銷售確定性較強(qiáng)的土地，也成為房企業(yè)績(jī)修復(fù)的“籌碼”。
中郵證券在研報(bào)中表示，2026 年上半年，重點(diǎn)房企拿地平均凈利率已有所回升，且資源高度向頭部集中。這意味著，對(duì)于管控能力強(qiáng)、具備產(chǎn)品溢價(jià)的頭部央國(guó)企而言，新拿地項(xiàng)目的盈利底已經(jīng)探明，未來的業(yè)績(jī)修復(fù)具備較高的確定性。
地方密集將土地“調(diào)規(guī)”
要吸引房企重金拿地，僅是區(qū)位優(yōu)越還不夠，地塊規(guī)劃也得“跟得上”。今年以來，一線城市入市的地塊，不少都經(jīng)歷了土地調(diào)規(guī)，以適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)行情。
以中海在北京酒仙橋拿的地為例，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，酒仙橋0013地塊原本是占地4.27公頃的整體大盤，原始控規(guī)容積率2.8、限高60米，東南角配建托幼。
進(jìn)入正式供應(yīng)后，官方對(duì)這宗地做了調(diào)整：將原地塊一分為二，西側(cè)一半作為0013-1地塊率先入市，容積率從2.8降至2.5，建筑限高上調(diào)至80米，同時(shí)將托幼用地調(diào)整至0013-2地塊。最終，0013-1成為一宗無自持、無配建壓力的純住宅獨(dú)立地塊，開發(fā)純度大幅提升。
此類調(diào)整并非孤例。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年1～7月，北京成交的住宅用地中，至少4宗涉及土地性質(zhì)變更，另有多宗地塊涉及下調(diào)容積率、縮減規(guī)劃建筑面積、剝離配建等。
再看上海，今年前7月，上海共成交住宅用地36宗，其中超20宗地塊涉及規(guī)劃調(diào)整，多數(shù)由商辦/辦公/教育用地向住宅用地轉(zhuǎn)換，“商改住”占比約半數(shù)，且轉(zhuǎn)換過程中容積率普遍下調(diào)。
深圳今年前7月成交的住宅用地中，同樣有超半數(shù)為調(diào)規(guī)地塊，核心操作包括降低商業(yè)/辦公配比、提高住宅占比、調(diào)低容積率，以適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)改善型住宅的需求，未來當(dāng)?shù)剡€有多宗調(diào)規(guī)地塊逐步入市。
中指研究院表示，當(dāng)前我國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段，轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，土地調(diào)規(guī)（包括已批未供地塊規(guī)劃調(diào)整、已出讓未動(dòng)工地塊收-調(diào)-供）已成為多地盤活存量土地的路徑之一。
調(diào)規(guī)的本質(zhì)，是將不符合當(dāng)前市場(chǎng)需求的規(guī)劃條件（過高容積率、用途錯(cuò)配、過重配建等），調(diào)整為適配需求的新條件，使地塊轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)需要的優(yōu)質(zhì)供給。此舉可提升供應(yīng)質(zhì)量，改善市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，將優(yōu)化新房供給結(jié)構(gòu)，為“好房子”供給釋放空間。
中指研究院認(rèn)為，在新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的約束下，房地產(chǎn)用地的供給邏輯已轉(zhuǎn)向“存量挖潛”，通過土地規(guī)劃條件調(diào)整，釋放存量土地價(jià)值，有助于政府優(yōu)化土地資源配置、破解房地產(chǎn)用地瓶頸，未來各地土地調(diào)規(guī)的力度有望進(jìn)一步加大。
對(duì)于房企來說，土地調(diào)規(guī)釋放了稀缺宅地，為企業(yè)創(chuàng)造了新的拿地機(jī)會(huì)，同時(shí)引導(dǎo)其產(chǎn)品向改善型升級(jí)。不過，優(yōu)質(zhì)地塊拿地成本高，資金實(shí)力雄厚、產(chǎn)品力強(qiáng)的頭部房企機(jī)會(huì)更大，缺乏綜合能力的房企或面臨“核心區(qū)搶不到、遠(yuǎn)郊區(qū)不愿拿”的境地，行業(yè)分化將持續(xù)加劇。
